「我房貸已經還了一部分，聽說可以把還掉的錢再借出來，那是理財型房貸嗎？利息怎麼算？會比信貸划算嗎？」
是，那就是理財型房貸。拿房子給銀行設定抵押，銀行核給你一個循環額度，要用的時候再動用，有錢了隨時還回去。利息只算你真的動用的金額，而且按天計。短期周轉、很快就會還的錢，用它比信貸省；要借很多年的錢，一般房貸的利率比較低。
我覺得把它想成家裡的水龍頭最好懂。一般房貸是一次把一大桶水搬回家，搬回來就開始照表還；理財型房貸是接了一條水管到你的房子，打開才算水費，關起來就不收錢。
（文中的利率都是假設的整數，方便算給你看，實際利率每家銀行、每個人核出來都不同。）
額度是從哪裡來的？
大致有兩種。一種是房子本來就沒有貸款、或貸款已經還清，直接拿房子的價值去申請；另一種是房貸還在繳，每期還掉的本金轉成可以再借出來的額度。
額度本身有期限，有的銀行一年一約，有的幾年一約，到期時銀行會重新看你的信用狀況，再決定要不要續約。
只用 10 天，利息怎麼算？
就算 10 天。利息照動用的金額和天數算，一年用 365 天：
利息＝動用金額 × 年利率 × 動用天數 ÷ 365
假設年利率 2.8%，用幾天、動用多少，利息差很多。
| 動用多少 | 用幾天 | 利息 |
|---|---|---|
| 1 萬元 | 1 天 | 約 0.77 元 |
| 50 萬元 | 10 天 | 約 384 元 |
| 50 萬元 | 30 天 | 約 1,151 元 |
| 100 萬元 | 60 天 | 約 4,603 元 |
| 100 萬元 | 一整年 | 28,000 元 |
額度核了 300 萬、只動用 50 萬，利息就只算那 50 萬，沒動用的 250 萬一塊錢利息都不收。
每月要繳的，是這個月每天利息加起來的總數。有的銀行只收利息，有的銀行每月還要多繳一小部分欠款，簽約前看清楚每月最少要繳多少。申辦時常見的費用有帳戶管理費和鑑價費，金額看各家方案；有的方案寫明每次動用不另收手續費，簽約時一起問清楚。所以只是想「先開著備用」，這筆一次性的費用也要算進去。
跟一般房貸、信貸比，哪個划算？
看你要借多久。同一個人需要 100 萬，利率先這樣假設：一般房貸 2.3%（央行公布的公股行庫新承做房貸平均利率，2026 年 9 月在 2.3% 上下）、理財型房貸 2.8%、信貸 4%。
| 一般房貸（增貸） | 理財型房貸 | 信貸 | |
|---|---|---|---|
| 錢怎麼撥 | 一次撥給你 | 核一個額度，要用才動用 | 一次撥給你 |
| 利息從哪天開始算 | 撥款那天，算全部金額 | 動用那天，只算動用的部分 | 撥款那天，算全部金額 |
| 每月繳什麼 | 本金加利息，照攤還表 | 當月利息（有的銀行另要繳一小部分欠款） | 本金加利息，照攤還表 |
| 假設利率 | 2.3% | 2.8% | 4% |
| 要不要拿房子抵押 | 要 | 要 | 不用 |
| 借 100 萬的每月負擔 | 借 20 年，每月約 5,202 元 | 一直動用 100 萬，每月利息約 2,333 元 | 借 5 年，每月約 18,417 元 |
只用兩個月就還的話，理財型房貸動用 60 天，利息約 4,603 元，還完就停止計息。信貸借 5 年、繳兩期就一次還清，兩期利息合計約 6,616 元，撥款時還常收一筆手續費。一般房貸增貸要重新申請、鑑價、設定，跑完一輪才撥款，只用兩個月就還，花的工夫不划算。
要借好幾年慢慢還的話，一般房貸增貸利率最低，攤 20 年每月約 5,202 元。理財型房貸 100 萬一直放著不還，一年利息就是 28,000 元，每月只繳利息的話，本金一直都還欠著。信貸利率最高，但不用拿房子抵押，5 年還完就結束。
我會這樣選：知道幾個月內就還得回來的錢，用理財型房貸；要好幾年才還得完的錢，用一般房貸。從銀行公開的方案看，同一家銀行的循環額度，起始利率會比一般房貸高一些，借得越久，這個差距付得越多。
怎麼申請？
流程跟一般房貸很像。準備身分、收入和房子的資料去銀行申請，銀行派人鑑價，決定房子可以核多少額度；核准後簽約、到地政辦理抵押權設定。額度開好之後，要用錢的時候動用，動用多少算多少。
還款很彈性，手上有閒錢就存回去，存回去的那天起利息就變少。要小心的是只繳利息的方案：每月負擔很輕，本金卻一直沒少，動用之後放著不管，一年一年下來，利息會比一般房貸多付很多。
拿理財型房貸去投資，划算嗎？
網路上有人把這種做法叫做投資型房貸。不管叫什麼，我會先算兩個數字：一年的利息，和最壞情況要用幾個月的薪水補回來。算得出來、補得回來，才動用。
假設你動用 30 萬、利率 2.8%，一年利息 8,400 元，每月約 700 元：
| 一年後的走勢 | 投資損益 | 扣掉利息 8,400 元 |
|---|---|---|
| 漲 10% | 賺 30,000 元 | 賺 21,600 元 |
| 持平 | 0 元 | 賠 8,400 元 |
| 跌 20% | 賠 60,000 元 | 賠 68,400 元 |
跌 20% 時連利息賠 68,400 元。如果你每月存 5,000 元，大約要存 14 個月才補得回來；每月存 1 萬元，大約 7 個月。
同樣的算法放到 300 萬，一年利息就是 84,000 元，跌 20% 連利息賠 684,000 元，每月存 1 萬元要 68 個月才補得回來，快 6 年。利率是機動的，多 0.5 個百分點，300 萬一年就多付 15,000 元；額度到期時銀行會重新評估，不一定照原本的金額續約。
所以我的判斷是，跌 20% 時要用一年以上的存款才補得回來的金額，我不會動用。 30 萬對每月存 1 萬的人來說，最壞情況大約 7 個月補回來，還在可以接受的範圍；300 萬就是拿好幾年的存款去賭一年的走勢。
動用之前我也會先寫好還款計畫。30 萬如果每月從薪水還 1 萬本金，30 個月就還完，利息加起來大約 10,850 元。沒有還款計畫的動用，最後常變成一筆長期的高利率房貸。還有一件事不能忘：理財型房貸是拿房子抵押，繳不出來時，銀行可以依民法聲請法院拍賣抵押的房子。
用房子借錢去投資，就是在開槓桿，股票槓桿這篇有算槓桿怎麼同時放大賺和賠；房子本身跟股票哪裡不一樣，可以看房地產投資和股市投資有什麼不同。利率為什麼會跟著央行升降，可以看利率的重要性；還沒買房、想先弄懂整套流程的，可以從房地產投資新手入門指南和入門門檻高嗎看起。
想算自己的房貸每月要繳多少、寬限期過後會變多少，可以用 OP投資理財學院的免費房貸試算，各銀行房貸指標利率那頁也查得到央行每天公布的牌告。
